担当：まるやま
賃貸物件が供給過多となっている現在、修繕費を「仕方のない出費」と捉えていると、物件の競争力は下がり続けてしまいます。
入居希望者は見た目の美しさだけでなく、安心・安全が保たれているかどうかなど、さまざまな点をチェックしています。
そこで重要なのが、入居率向上に向けて大規模修繕の効果を最大限に発揮することです。今回は、大規模修繕が入居率と資産価値にどれだけ直結するのかを解説いたします。
「古くなったから直す」「大規模修繕は仕方のない出費」と考えている方も多いかと思います。しかし、不動産経営において大規模修繕は物件の魅力を再生させ、収益性を高めるための重要な「投資」です。
入居希望者は非常にシビアに物件を選別しており、大規模修繕を実施することにより入居率向上・退去抑止が期待できます。
| 修繕を先延ばしにした場合 | 適切な修繕を実施した場合 |
|---|---|
| ・外壁の汚れやひび割れが原因で第一印象が悪化 ・内見転換率の低下、空室期間の長期化 ・入居者からのクレーム増加、退去の加速 ・家賃の値下げ圧力が高まる ・売却時に大幅ディスカウントを要求される ・劣化が進行し、修繕費用が数倍に膨らむ |
・新築同様の外観で内見者の期待値が上がる ・ポータルサイトの写真映えが改善、問い合わせ増加 ・入居者の居住満足度向上、長期入居の促進 ・家賃の維持、場合によっては引き上げも ・修繕履歴が資産価値の維持、向上に貢献 ・融資評価、売却価格の高値維持につながる |
内見に来たお客様がその物件に住むかどうかを決める時間は、わずか数分と言われています。この数分で重要なポイントとなるのが、外観・共用部・設備の第一印象です。
ひび割れや汚れ、色あせなどの劣化が目立つ外壁と、新築のような輝きを取り戻した外壁では、入居希望者からの印象が大きく変わります。
綺麗にメンテナンスされた外壁であれば、内覧に来た方も「住んでみたい」という感情が湧き上がるでしょう。
また、ポータルサイトの物件写真の見栄えが大幅に改善したり、「清潔感がある＝管理が行き届いている」という信頼感を与えることも可能です。
加えて、カラーを変えることでデザイン性の向上や物件コンセプトの再定義もできます。明るい色調への変更は、特にファミリー層に効果的です。
内見者がエントランスで受ける印象はとても大きく、その後の室内の内覧にも影響します。綺麗に整ったエントランスで「ここに住む自分」を想像させ、入居を後押しします。
タイル補修や床材のリニューアルで高級感を演出したり、LED照明へ交換することで明るく清潔な印象になるでしょう。
さらに、宅配ボックスの設置で利便性の可視化、集合ポストの交換や整備で管理状況のアピールにもつながります。
入居者が毎日触れる玄関ドアは、物件の顔と言えます。
玄関ドアのリフォーム方法は塗装や交換等いくつかありますが、カバー工法であれば1日程度で施工が可能で、断熱・防犯・デザインを一度にアップグレードできます。
ピッキング対策で女性・ファミリー層への訴求、スマートロック導入で若い世代への差別化、断熱ドアへの交換で光熱費削減の効果をアピールしてみるといいでしょう。
また、デザインを一新することで、ポータルサイトの掲載写真も映え、物件を探している方に良いイメージを与えることが可能です。
駐輪場の乱雑さは、内見時に「管理が行き届いていない」と判断される原因となります。
しっかりと整備された駐輪場や外構であれば、オーナー様への信頼度もアップし、安心して住める物件と感じてもらえます。
放置自転車の撤去と区画整理で有効台数を増やしたり、電動自転車対応の幅広いスペースを設置するのも有効です。
また、防犯カメラやセンサーライトで安全性をアピールしたり、防塵塗装や白線引きで清潔感のある床面にリニューアルすることで、内見者に物件の良さをより印象づけることができるでしょう。
入居率を維持するためには、新規契約の獲得だけでなく、退去を防ぐということも重要です。退去・原状回復・募集によるコストもかかるため、退去抑止は直接的な収益改善につながります。
大規模修繕の際は、下記の点を意識してみてください。
設備の古さや使いにくさは、入居者の満足度の変動につながります。そのため、入居者が毎日使う設備の改善が退去抑止に効果的です。
駐輪場の改修や床面の防水塗装など、「使いにくい」「汚い」といったストレスを解消することで長期入居を促します。
【修繕時の例】
・駐輪場の整備、ラック交換、電動自転車対応ラック設置
・共用廊下の床面塗装、段差解消
・ゴミ置き場の屋根設置、清掃しやすい構造への改修
・宅配ボックスの設置
特に女性入居者や子育て世帯にとって、建物のセキュリティは住み続ける理由の大きな要素です。 最新の玄関ドアへの交換は、断熱性や遮音性だけでなく、防犯性能の向上にも有効です。
【修繕時の例】
・玄関ドアのピッキング防止、2ロック化
・共用部や駐輪場の防犯カメラ増設
・人感センサーライトの設置
・オートロックの点検や機能更新
「音がうるさい」「寒い・暑い」も退去理由のひとつです。大規模修繕を行うことで、これらの悩みに関しても一定の改善が期待できます。
【修繕時の例】
・玄関ドアの断熱、高気密タイプへの交換
・外壁の断熱塗料、遮熱トップコートの使用
・廊下、階段への防音マットやクッション材の設置
・配管、排水の防音対策
工事の実施を入居者へ事前に通知し、「オーナーが物件を大切にしている」ことを伝えることも退去抑止に効果的です。
【修繕時の例】
・工事前に全入居者へ目的や日程、影響を丁寧に説明
・工事完了後に改善点を知らせるニュースレターを配布、掲示
・「ご不便をおかけしました」のお礼状で関係を深める
・入居者の要望を一部でも反映したことをアピール
建物は経年とともに家賃が下落するのが一般的です。しかし、適切な大規模修繕はこの下落カーブを緩やかにし、場合によっては維持・上昇させることも可能です。
将来的に物件を売却する際、適切に大規模修繕が行われ、記録が残っているか？という点はとても重要なポイントとなります。
修繕履歴がきちんと確認できる物件は、買い手にとって購入後の追加出費リスクが低いため、高値での取引が期待できます。修繕計画書や保証書、その時の状況がわかる写真などは残しておくようにしましょう。
金融機関は修繕積立の有無、修繕履歴を評価します。
定期的な修繕履歴は物件の資産価値を高めることにつながり、しっかりと修繕されている物件は高く評価され、追加融資・借り換え審査で有利に働きます。
大規模修繕のタイミングで、使い勝手の悪かったスペースを機能的なエリアに変えることで、物件全体のポテンシャルを底上げできます。
例えば、ゴミ置き場の改修や屋根の設置により、臭い・景観・管理コストの問題を解決でき、内見時の印象改善に直結します。宅配ボックスの増設・設置や共用部のLED・防犯カメラの設置は、利便性・安全性を大きく高められ、空室解消に効果的です。
ただ外壁を塗り直したり、設備を修理するだけでなく、その物件に住む・住んでほしい入居者層に合わせた修繕計画を立てることで投資対効果を最大化できます。
スマホやカードキーなどで施錠ができるスマートロック、宅配ボックス、高速ネット対応といった対応が単身・若い社会人には嬉しいポイントとなります。
特に、防犯カメラは女性単身者の安心感に直結します。また、デザイン性の高いエントランスやLED照明も、内見者に「住んでみたい」と感じてもらえる部分となるでしょう。
ファミリー世帯の場合は、子乗せ電動自転車対応の駐輪場や宅配ボックス、ゴミ置き場の整備を優先的に行うのがオススメです。
加えて、エントランスの段差解消や防犯カメラの設置も、子育てしやすい物件として好印象を与えられます。
前述したように、女性単身者には防犯性能を全面に打ち出すのが効果的です。ピッキング防止に特化した玄関ドアやセンサーライト・防犯カメラの整備が重要となります。
さらにエントランスの明るさや清潔感を意識したり、スマートロックに変えることで利便性をアピールできます。
シニア・高齢者の場合は、段差解消・手すりの設置、使い勝手の良いエレベーターのリニューアルが適しています。
その他にも、共用廊下の照明強化やエントランスの滑り止め加工、玄関ドアの軽量化も実施することで、安心して暮らせる住まいを作ることが可能です。
外国人の受け入れが多い場合は、多言語対応の掲示・ゴミ分別説明の掲示を整備しておくと入居者の満足度も上がり、思わぬトラブルも防止できます。
またオートロックや防犯カメラの設置も、「安心できる日本の住まい」として良い印象を与えることができるでしょう。
大規模修繕の役割は単なる補修だけでなく、入居者に選ばれ続け、オーナー様の資産を守り育てる投資としての目的もあります。
「ただ直すだけ」の工事から「価値を高める」工事へ意識を向けることで、入居者の満足度向上・入居率向上・家賃の維持に効果的に働くでしょう。
大規模修繕をご検討中で「どのような修繕方法があるのか」「どこを直すべきなのか」等、お困りのことがございましたら弊社までご相談ください。豊富な実績を基に、最適なプランをご提案させていただきます。
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