担当：まるやま
築10年程では大きな劣化症状が現れることは少ないため、「まだ綺麗だから」とメンテナンスを後回しにする方もいらっしゃるかと思います。
ですが、築10年を過ぎる段階で適切なメンテナンスを行うかで、建物の寿命や将来の修繕コストに大きな差が生まれます。
今回は築10年～15年で必要な修繕内容について解説いたします。建物の耐久性や資産価値を維持する為にも、正しい知識を身につけて修繕計画を立てるようにしましょう。
新築から10年では、見た目はまだ綺麗に見えるかもしれません。ですが、建物は常に紫外線や雨風などの影響を受けているため、確実に状況は変化しています。
この時期は、劣化の初期症状が現れたり、建材や防水材の保証が切れるタイミングでもあり、大規模修繕工事において重要なターニングポイントです。
マンション・アパートやビルなどの修繕工事は、高額な費用や長期の工事期間が必要となるため、オーナー様にとっても大きな負担となるでしょう。
しかし、適切な時期にメンテナンスすることは、将来的なメリットにもつながります。劣化に対して早期に対処することで、建物の耐久性や美観を保てるだけでなく、長い目で見て修繕にかかるトータルコストを抑えることが可能です。
大規模修繕工事で必要な修繕項目・修理が必要な劣化症状をご説明いたします。現在の物件状況で当てはまる点がある場合は、状況が悪化する前に早めに専門業者に相談することが大切です。
タイルの浮きや割れが起きている場合は、早急な対処が必要です。放っておくと美観が低下するだけではなく、外壁内部に雨水が浸入したり、タイル落下による事故につながる危険性があります。
実際にタイル落下が原因で死傷事故が発生したケースもあり、外壁タイルにおいては国土交通省によって以下のように定められています。
【国土交通省告示第282号】
・おおむね6ヶ月～3年以内に一度の手の届く範囲の打診・無人航空機による赤外線調査等を行う
・おおむね10 年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診・無人航空機による赤外線調査等を行う
万が一、タイルの落下により死傷事故が起きた場合は、建物の所有者が損害賠償を負わなければならない可能性もあります。最悪の事態を避ける為にも、タイルの浮き・割れは絶対に放置してはいけません。
幅0.3mm以上のクラックが発生している場合は、早急な対処が必要です。建物内部に雨水が浸入して建材や下地材にダメージを与え、最終的に雨漏りにつながってしまいます。
さらに、雨水によって外壁内部の鉄筋が腐食すると、外壁の耐久性が低下したり、コンクリートの「爆裂」に発展する恐れもあります。
爆裂とは、コンクリート外壁内部の鉄筋が錆びて膨張し、内側からコンクリートを押し出してコンクリートを破壊してしまう現象です。放置していると、躯体の耐久性低下やコンクリートの落下を引き起こします。
幅0.3mm以下の髪の毛程度のヘアークラックであれば緊急性が低いですが、細かいひび割れが数多く見られる場合は専門業者による調査が必要です。
外壁に施されている塗膜に浮きや剥がれが見られる場合は、早めに塗り替えを行う必要があります。
塗膜の浮き・剥がれは、紫外線や雨風による経年劣化や塗膜内部に含まれる水分が原因で発生します。
浮き・剥がれは、塗膜本来の機能を果たせていない状況を示していますので、塗装をして耐久性・防水性を復活させることが重要です。
放置していると塗膜による保護機能が完全に失われ、建材に直接雨や紫外線が当たってしまい、建物自体の耐久性低下や雨漏りの発生につながります。
サッシ周りやタイル目地など外壁材の継ぎ目には、シーリングと呼ばれるゴム状の部材が充填されています。
シーリングは10年前後でひび割れや剥離を引き起こすため、外壁塗装と一緒に修理するのが一般的です。
シーリングの劣化を放っておくと、建材同士の継ぎ目から雨水が浸入したり、地震などの振動で外壁材同士がぶつかり合って破損する恐れがあります。
チョーキング現象とは、外壁を直接触った時に白い粉が付着する現象です。この粉は、塗膜に含まれる成分が劣化して粉状となって表面に出てきたもので、劣化の初期段階にみられる症状となります。
放置していると塗膜の劣化が進行し、やがて汚れやコケ・藻の付着、塗膜の膨れや剥がれなどの症状が現れるようになります。
チョーキング現象が起きているからといって急いで対処する必要はありませんが、劣化が進んでいるサインとなりますので、修繕工事を検討し始める時期を覚えておくといいでしょう。
屋上やベランダに施されている防水層にひび割れ・剥がれ・膨れが発生している場合は、早急なメンテナンスが必要です。
これらの症状が出ているということは、すでに防水層としての機能が低下していたり、内部に水分が浸入している証拠と言えます。
防水層の改修工事の内容は劣化状況によっても異なりますが、部分的な補修で済む場合もあれば、防水層そのものを新たに作り直すケースもあります。
屋上やベランダは雨漏りの発生箇所となりやすい部分ですので、徹底した防水対策が重要です。
防水層の表面にはトップコートが塗布されています。トップコート自体に防水機能はありませんが、防水層を紫外線から保護し、防水層の劣化進行を遅らせる役割を果たしています。
トップコートのひび割れを放置していると防水層に直接紫外線が当たり、劣化を早めてしまう原因となります。そのため、緊急性は低いですが、早めにトップコートの塗り替えを行っておくと安心です。
排水溝に落ち葉・土砂・ゴミなどが詰まっているとオーバーフローの原因になります。オーバーフローは防水層にダメージを与えたり、雨漏りに発展する現象です。
また、排水溝が破損している場合、雨が正しく排水されずに外壁や基礎に流れていき、雨漏りを引き起こす恐れがあります。
詰まりの解消や排水溝の交換を行い、正常に雨水が排水できるよう早めに対処しましょう。
パラペットと呼ばれる屋上の縁に設置される低い壁の部分や、パラペットの上部を指す笠木の劣化進行も雨漏りリスクを高める原因となります。
経年劣化や飛来物の影響によって、笠木・パラペットの継ぎ目に施されているシーリング劣化、笠木に使われている板金の浮きやサビなどが現れるようになります。
そのため、防水の改修工事とあわせて定期的なメンテナンスが必要です。
階段の手すりや避難階段、フェンス、消火栓ボックスなどの鉄部にサビが発生している場合は、早急にサビ止めを塗装することが大切です。
部分的なサビだとしても、放ってくと全体にサビが広がり、最終的に鉄部の穴開き・腐食を引き起こします。
さらに、腐食により階段や手すりの強度が低下すると、緊急時の緊急時の使用に支障をきたしたり、落下事故につながる危険性もあります。
劣化が進むと塗装だけでは対応できずに、部材の交換が必要となり費用もかかりますので、安全性を確保するうえでも早めに対処しておくのがいいでしょう。
大きなトラブルにつながる可能性は低いですが、玄関ドアの閉まり具合やゴムパッキンの劣化などが気になる場合は大規模修繕の際に修理します。
ドア自体としての機能の回復はもちろんのこと、防犯性の向上や入居者の満足度向上にもつながるでしょう。
また、塗り替えやデザインの変更も、見た目が綺麗になるだけではなく、入居希望者にも良い印象を与えられるメリットがあります。
駐輪場・駐車場も状況に合わせてメンテナンスが必要となります。
機械式のものを使用している場合は動作確認をしたり、破損等がないか安全性をチェックします。また、ライン引きや屋根の修理も行うことで見た目も綺麗になり、利用しやすい環境を作ることができます。
加えて、駐輪ラックを設置するなどして駐輪スペースを整理することにより、利便性が向上して利用者の満足度が高まったり、入居希望者に対してもアピールポイントとなります。
オーナー様にとっても利用者の管理がしやすくなったり、敷地内の美観を保てるメリットもありますので、大規模修繕の際に駐輪場・駐車場の状況を一度確認してみるといいでしょう。
オーナー様・管理組合のご担当者によるチェックもとても重要ですが、「本当の危険」は表面からは見えません。
例として、以下の劣化を診断する為には専門的な知識や技術が必要です。専門家による点検は欠かせませんので、劣化が進行する前に業者へ相談するようにしましょう。
表面は正常に見えても、内部では下地から数センチ浮いていることがあります。打診棒で外壁を叩いて反響音を確認したり、赤外線カメラの熱分布から判断して初めて発見できます。
タイルの浮きに気づかずに放置していると、剥離による落下事故に直結します。実際にタイル落下による死傷事故が発生していますので、定期的に点検・メンテナンスをして安全性を確保することが大切です。
屋上やベランダ・バルコニーの防水で表面に大きな劣化がみられない場合でも、防水層の下に水分が回っているケースがあります。
内部に水分が溜まっている状態を放置していると、コンクリートや下地材が腐食したり、雨漏りの発生につながるため非常に危険です。
コンクリート外壁内部の鉄筋が水分によって腐食すると、鉄筋が膨張して内側からコンクリートを押し出して破壊してしまいます。これは「爆裂」と言います。
コンクリート表面に亀裂が入っている場合、ただのひび割れではなく爆裂の可能性があるため、状況を詳しく調べる必要があります。
爆裂が起こると外壁や躯体の耐久性が低下したり、コンクリートの落下事故に発展します。タイルの落下と同様に、定期的な点検・メンテナンスで安全性をしっかりと確保することが重要です。
構造クラックとは、壁や基礎部分など建物の構造部材に生じるひび割れのことです。建物の強度に影響を及ぼしたり、雨漏りにつながる危険性があります。
細かいひび割れだとしても、放っておくと状況は悪化していきます。耐久性を脅かす深刻な状態に発展してしまいますので、ひび割れが発生している場合はまず専門業者に調査を依頼しましょう。
専門業者による詳細な建物診断によって、オーナー様や管理組合様には次のようなメリットがあります。
オーナー様ご自身で、建物全体の劣化状況や修繕費用を把握するのは非常に難しいです。
専門業者による診断で「今すぐ直すべき箇所」と「数年後でも大丈夫な箇所」がわかり、修繕の優先順位を明確にできます。そして、優先順位を基に、限られた予算を最適に配分することが可能となります。
専門的な知識や技術を持っているプロに依頼することにより、根拠に基づいた見積もりが作成できます。
正しい診断データがあれば、現在の劣化状況や必要な工事内容が明確になるため、追加費用が発生するリスクを抑えられます。
また、診断書があることで相見積もりの際も見積内容の比較・検討がしやすく、本当に必要な工事や適正価格を見極めることにも役立ちます。
管理組合様の場合、しっかりとプロに診断をしてもらうことにより、理事会や総会で修繕の必要性を説明する為のデータとして活用できます。
写真や診断書があれば説得力があり、さらに内容も伝わりやすく、議決をスムーズに進めることが可能です。
オーナー様にとって建物の資産価値を維持することは非常に大切です。修繕履歴の記録は将来の売却・融資査定の際に、物件の管理状況を証明する重要書類になります。
資産を守る点においても、定期的にプロによる建物診断を実施することは大きなメリットとなります。
神奈川県内でも、エリアによって劣化の進み方は異なります。地域特有の劣化パターンを知り尽くした専門家が診断することで、その建物に本当に必要な修繕が見えてきます。
例えば、横浜や川崎などの都市部は、交通量が多く、排気ガスによる外壁の汚れや振動による微細なひび割れが起こりやすいです。そのため、クラックの状況を重点的に確認したり、汚れが付着しにくい塗料を使うなどの対策が必要になります。
湘南や三浦などの沿岸部は、潮風によって鉄筋・鉄部の腐食が発生しやすい傾向にあります。このようなエリアでは、サビの状況をチェックし、防錆効果のある塗料を使用したり、サビにくい素材を使用することが大切です。
築10年〜15年は、大規模修繕を「実施するかどうか」ではなく、「いつ・どこを・どのように修繕するか」を計画し、実行に移す時期となります。
気になる劣化がある場合や、前回の点検から時間が空いている場合は、まずプロによる建物診断を実施することが重要です。現状を正しく把握することで、無駄な出費を抑えて物件の資産価値を守ることができます。
大規模修繕をご検討中の方、「何から始めれば良いのかわからない」という方もぜひビルドアートにご相談ください。適切な診断で今後の修繕計画をサポートさせていただきます。
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