担当：まるやま
マンションなどの区分所有物件では、長く安心して暮らし続けるために建物の状態を正しく把握し、適切なタイミングでメンテナンスを行うことが大切です。
特に大規模修繕の際には、工事期間中の生活にさまざまな影響が出るため、初めて経験される方にとっては不安を感じることも少なくありません。
このページでは、区分所有物件における大規模修繕の基本から工事中の注意点まで、あらかじめ知っておくと安心なポイントをわかりやすくご紹介します。
そもそもマンションの大規模修繕はなぜ行う必要があるのでしょうか。以下では、その理由について3つのポイントに分けて詳しく解説します。
どんなに丈夫に建てられたマンションでも、年月が経つにつれて少しずつ劣化していきます。
外壁のひび割れやコーキングの劣化、配管の腐食など目に見えるものから見えにくい部分まで、劣化はさまざまな箇所に現れます。
これらの症状をそのまま放置してしまうと、雨漏りや構造的なダメージなど思わぬトラブルにつながる恐れもあります。そのため、定期的な点検や修繕を行い、建物の耐久性をしっかりと保つことが大切です。
マンションは、居住空間であると同時に、将来的な資産としての側面も持ち合わせています。
外観や共用部の美観が保たれ、設備が適切に維持管理されている建物は、物件全体の評価が高まり、結果として資産価値の維持・向上につながります。
特に、売却や賃貸を検討する際には、過去の修繕履歴や管理状況が重視されるため、計画的な大規模修繕工事の実施は、物件の信頼性を高める重要な要素となります。
近年、マンションの居住者の高齢化が進んでおり、加齢に伴う身体的な変化に配慮した住環境の整備が求められています。
手すりの設置や段差の解消、スロープの新設といった共用部のバリアフリー化は、高齢者の転倒防止や日常生活の負担軽減に役立つだけではなく、小さなお子さまを育てるご家庭にとっても、安全で快適な住まいづくりにつながります。
大規模修繕のタイミングを活かして、こうした改修を行うことは、すべての世代にとって安心して暮らせるマンション環境を整えるうえでは欠かせない取り組みと言えるでしょう。
大規模修繕を計画的に進めるためには、「いつ実施するのか」「どのくらいの費用が必要になるのか」を事前に把握しておくことが大切です。
建物の築年数や劣化状況に応じて、適切なタイミングと予算を見極めることが、安心できるマンション管理につながります。ここでは、一般的な修繕の時期と費用についてご紹介します。
マンションの大規模修繕は、通常12〜15年ごとに行われるのが一般的です。
国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、30年以上の計画期間に2回以上の大規模修繕を組み込むことが推奨されています。
初回の修繕工事（築12～15年頃）では防水や外壁補修などが中心となりますが、2回目の修繕工事（築24～30年頃）には劣化が進んだ箇所も増えるため、設備の老朽化により給排水管や機械式駐車場、エレベーター制御機器の交換が必要となる場合もあります。
ただし、最適な修繕時期は立地や建物仕様、使用状況により異なるため、一律に決めることはできません。そのため、専門業者による建物調査を実施し、客観的な劣化状況をもとに計画を立てることが大切です。
調査を踏まえ、管理組合で合意形成を図りながら、無理のないスケジュールで進めることが求められます。
大規模修繕工事にかかる費用は、マンションの規模や築年数、工事内容、使用する材料や施工方法によって異なります。
国土交通省の「令和3年度マンションの大規模修繕工事に関する実態調査」によると、初回の大規模修繕工事では、1戸あたり「100〜125万円」の割合が最も高く、平均工事費は151.6万円となっています。
従来は、1戸あたり50〜100万円程度が相場とされてきましたが、近年では資材価格や人件費の高騰などを背景に、修繕費用は上昇傾向にあります。
修繕費用は、原則として管理組合が積み立ててきた修繕積立金から支出されますが、想定以上の工事が必要になった場合や、積立金が不足している場合には、追加徴収や金融機関からの借入といった対応が必要となることもあります。
このような事態を避けるためには、長期修繕計画に基づき、必要となる工事内容とその費用を適切に見積もり、計画的に積立金を調整していくことが重要です。
建物の劣化状況や社会情勢の変化に対応するため、長期修繕計画は少なくとも5年に一度見直すことが、国土交通省のガイドラインでも推奨されています。
マンションの大規模修繕工事は、生活にさまざまな影響を及ぼします。工事に関するトラブルやストレスをできるだけ避けるためには、事前の周知と配慮、そして居住者との丁寧なコミュニケーションが欠かせません。
ここでは、工事期間中に特に注意したいポイントについて、項目ごとにご紹介します。
大規模修繕工事では、安全確保や作業効率化を図るため、ベランダやバルコニーに置かれている私物（植木鉢・物干し台・収納ケースなど）は、工事開始前に一時的に撤去していただく必要があります。
私物が残っていると作業に支障をきたし、工事の進行が遅れる原因にもなりかねません。
また、基本的には、撤去した私物は各居室内での一時保管が原則となりますが、管理組合の判断によっては、共用部分の一部スペース（集会室や空き区画など）を一時的な保管場所として活用するケースもあります。
こうした対応を行う場合は、思わぬトラブルを防ぐために保管期間や使用ルールを明確にし、住民への案内を徹底する必要があります。
施工業者と管理組合からの案内に基づき、指定された期限までに確実に片付けを行っていただけるよう、早めの情報共有と丁寧な周知を行うことが大切です。
工事に伴い、資材搬入や足場設置のため、敷地内の一部駐車スペースが一時的に使用不可になることがあります。
特に、建物周辺に近い区画が該当しやすいため、影響を受ける住戸には早めに代替駐車場の案内や移動日程を伝え、混乱を未然に防ぐことが重要です。
また、近隣駐車場との調整や仮設スペースの確保についても、管理組合と施工業者が連携しながら事前に対応を進めておくと安心です。
外壁工事や防水塗装の期間中は、塗料や粉塵の飛散による影響から、ベランダやバルコニーでの洗濯物干しは基本的にできなくなります。
洗濯物への汚れの付着や変色といったトラブルを防ぐためにも、室内干しの推奨やコインランドリーの利用など、あらかじめ代替手段を周知しておくことが大切です。
また、工事の進捗状況や天候の変化によって洗濯の制限日が前後することもあるため、こまめな情報共有と柔軟な対応が重要となります。
工事期間中は、足場の設置や作業員の巡回により、居室内が外部から見えやすくなるなど、居住者のプライバシーへの懸念が高まります。
そのため、目隠しネットやシートの設置、作業員へのマナー徹底など、視線対策を講じることが重要です。
また、カーテンの活用や日中の換気方法についても事前に案内することで、居住者の不安軽減につながります。
工事期間中は足場や仮設設備の設置により、建物への出入り口が増加し、防犯リスクが一時的に高まる傾向にあります。加えて、作業員の出入りが日常化するため、部外者の侵入に気づきにくくなるケースも考えられます。
こうしたリスクに備え、防犯カメラの設置や夜間照明の強化、巡回警備の実施などを通じて、管理組合と施工業者が連携して防犯体制を整えておくことが大切です。
あわせて、居住者の皆さまにも戸締りの徹底など、防犯意識を高めていただく工夫も必要となります。
区分所有物件における大規模修繕は、建物の安全を保ち、資産価値を維持するために欠かせない重要な工事です。
特に、国土交通省のガイドラインでも推奨されている「長期修繕計画の5年ごとの見直し」や築年数に応じた修繕内容の見極めは、将来的な費用負担の軽減にもつながります。
さらに2回目以降の大規模修繕では、設備更新など工事の範囲が広がる傾向があるため、より柔軟な計画と準備が求められます。
ビルドアートでは、区分所有者の皆さまに寄り添い、工事中の生活への影響をできるだけ軽減できるよう丁寧にご案内・対応しています。
大規模修繕について気になることがありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。
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